非集体经济组织成员与村民就农村房屋及宅基地使用权签订买卖合同并建房是否有效？

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（18-041-1总第252）

非集体经济组织成员与村民就农村房屋及宅基地使用权签订买卖合同并建房是否有效？

农村宅基地使用权及房屋买卖合同无效，并不当然导致相应拆迁利益分配方案无效!

---张某与马某农村房屋买卖合同纠纷案(二审)法律解析

【关键词】

农村房屋买卖农村房屋买卖合同 拆迁利益 拆迁利益分配 农村宅基地使用权 农村宅基地使用权买卖 住宅房屋拆迁安置补偿 宅基地区位补偿款 房屋补偿款 房屋重置成新价 确认宅基地及房屋买卖合同无效返还购房款 赔偿房屋增值损失 

【要点提示】

农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不得转让给非本集体经济组织成员。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。

【当事人信息】

原告（被上诉人）：马某

被告（上诉人）：张某

【案情简介】

2010年3月5日，马某与张某在马×见证下签订农村宅基地使用权买卖合同，约定：张某将诉争某中街11号的宅基地（东邻马×，西邻刘×，南邻街道，北邻街道）的使用权出售给马某兴建住房，总房款为70万元，马某以现金形式支付给张某；如果因张某原因造成反悔及纠纷，张某自愿赔偿马某5倍违约金，即350万元；建房后张某不得干涉马某使用，该宅基地建房成本由马某负担；此院如遇拆迁，双方各占全部补偿的50%，包括回迁房及现金。另，该份合同有注明：此院购房款柒拾万元，张某已收。同日，马某与张某签订委托书一份，约定：因张某长期在外地，本人委托马某负责在本宅基地上建造房屋及后续处理事宜，如遇拆迁由马某全权处理；此委托书如遇其他委托书发生冲突时，以此委托书为准。另，房屋买卖合同与委托书签订时，张某的户籍地为诉争某中街11号号院，且11号院原有五间老北房。后马某在11号院内五间老房的南侧投资新建两排正房。

因新机场建设涉及拆迁，2015年7月9日，11号院的产权人被确认为张某、张某某，11号院的宅基地面积为555.54平方米，建筑面积为378.39平方米（其中五间老房的建筑面积为73.83平方米，马某所新建住房的建筑面积为304.56平方米）。2015年7月31日，11号院被分为2户，张某所在户的建筑面积为189.20平方米、宅基地面积为277.78平方米，张某某所在户的建筑面积为189.19平方米、宅基地面积为277.76平方米。后，张某、张某某作为涉案宅基地及房屋的产权人与首都机场集团公司签订住宅房屋拆迁安置补偿协议以及住宅房屋拆迁安置补偿协议（补充协议）。根据协议：张某享有的拆迁补偿款项如下：宅基地区位补偿款832151元、房屋补偿款276248元（含房屋重置成新价96508元、房屋装修附属物定额补偿179740元）、拆迁补助及奖励437582元（含未建房奖励、资源节约和垃圾减量奖励、工程配合奖励、房屋周转费、搬家补助费、弃楼款等）；张某某享有的拆迁补偿款项如下：宅基地区位补偿款832121元、房屋补偿款276235元（含房屋重置成新价96504元、房屋装修附属物定额补偿179731元）、拆迁补助及奖励447571元（含未建房奖励、资源节约和垃圾减量奖励、工程配合奖励、房屋周转费、搬家补助费、弃楼款等）。根据协议确定的200平方米的定向安置房选房指标，张某选购期房三套，面积近200平方米（价值905259元）；张某某选购期房三套，面积近200平方米（价值893068元）。

马某要求张某支付拆迁利益时张某拒绝。后马某得知自己非村民，按相关法律规定，与张某签订的合同应为无效。马某出资70万元购买宅基地与房屋并新建房屋损失巨大，但张某取得拆迁利益后对马某置之不理，马某遂起诉至法院，请求：1、确认马某与张某于2010年3月5日签订的宅基地及房屋买卖合同无效；2、判令张某返还马某购房款70万元；3、判令张某赔偿马某房屋增值损失20万元；4、判令张某补偿马某拆迁利益的70%，计77万元。

【法院判决】

1.马某与张某于2010年3月5日签订的宅基地及房屋买卖合同无效；

2.【后文揭秘】；

3.【后文揭秘】。

【案件解析】

一、非集体经济组织成员与村民就农村房屋及宅基地使用权签订买卖合同并建房是否有效？

违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不得转让给非本集体经济组织成员。该案中，马某在签订宅基地使用权转让协议时，并非涉案宅基地所在村的村民，且至今仍非该集体经济组织成员，故马某与张某签订的农村宅基地使用权买卖合同因违反土地管理法的强制性规定，应属无效。法院对于马某要求确认涉案宅基地使用权买卖合同无效的诉讼请求，因有事实及法律依据，故予以支持。

二、当事人在宅基地及房屋拆迁之后签写的欠条是何性质？农村房屋及宅基地使用权买卖合同无效，是否影响已达成的相关拆迁利益分配方案的效力？

    【详见后文解析...】

三、款项是否支付举证责任在谁？是否影响当事人对涉案房屋及院落拆迁利益的分配？

【详见后文解析...】

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

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